Finanzierung verstehen: Zins, Tilgung, Annuität, Restschuld
Vier Begriffe bestimmen praktisch jede Immobilienfinanzierung in Deutschland. Wer sie verstanden hat, kann jedes Bankangebot einordnen und jede Kalkulation nachvollziehen. Hier sind sie, an einem durchgängigen Beispiel erklärt.
Unser Beispiel: Sie finanzieren eine Wohnung mit einem Darlehen über 300.000 Euro, der Zinssatz beträgt 4,5 Prozent pro Jahr, die anfängliche Tilgung 1,5 Prozent pro Jahr.
Der Zins
Der Zins ist der Preis, den die Bank für das geliehene Geld verlangt. Bei 4,5 Prozent auf 300.000 Euro sind das im ersten Jahr 13.500 Euro, also 1.125 Euro im Monat. Der Zinssatz wird meist für einen festen Zeitraum vereinbart, die sogenannte Zinsbindung, üblich sind 10 oder 15 Jahre. In dieser Zeit ist Ihre Rate fest kalkulierbar.
Die Tilgung
Die Tilgung ist der Teil der Rate, mit dem Sie das Darlehen tatsächlich zurückzahlen. Bei anfänglich 1,5 Prozent sind das im ersten Jahr 4.500 Euro, also 375 Euro im Monat. Wichtig ist das Wort „anfänglich": Der Tilgungsanteil wächst von selbst, dazu gleich mehr.
Die Annuität
Zins plus Tilgung ergibt die Annuität, Ihre gleichbleibende Jahresrate. Im Beispiel: 4,5 plus 1,5 gleich 6 Prozent von 300.000 Euro, also 18.000 Euro im Jahr oder 1.500 Euro im Monat. Diese Rate bleibt während der Zinsbindung konstant, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich Monat für Monat.
Denn mit jeder Rate sinkt die Restschuld, auf die Zinsen anfallen. Der Zinsanteil der Rate wird also kleiner, und weil die Rate gleich bleibt, wird der Tilgungsanteil automatisch größer. Die Rückzahlung beschleunigt sich von selbst. Das ist der stille Motor jeder Annuitätenfinanzierung.
Die Restschuld
Die Restschuld ist der Betrag, der zu einem Stichtag noch offen ist. Sie ist die wichtigste Zahl für Ihre langfristige Planung: Am Ende der Zinsbindung wird die Restschuld entweder zurückgezahlt oder zu den dann gültigen Konditionen weiterfinanziert (Anschlussfinanzierung).
In unserem Beispiel sind nach 10 Jahren von den 300.000 Euro noch rund 245.000 Euro offen. Das klingt nach wenig Fortschritt, folgt aber der Logik von oben: In den ersten Jahren trägt der Zins den Löwenanteil der Rate, später dreht sich das Verhältnis. Bei unveränderten Konditionen wäre das Darlehen nach etwa 32 Jahren vollständig getilgt.
Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Die Miete zahlt mit: Bei einer vermieteten Wohnung trägt die Mieteinnahme einen großen Teil der Annuität. Ihre eigene monatliche Belastung ist entsprechend kleiner.
- Tilgung ist Vermögensaufbau: Jeder getilgte Euro gehört Ihnen, nicht der Bank. Die Restschuld sinkt, Ihr Nettovermögen steigt, auch ganz ohne Wertsteigerung.
- Höhere Tilgung, schnellere Freiheit: Wer statt 1,5 zum Beispiel 2,5 Prozent tilgt, ist deutlich schneller schuldenfrei, zahlt dafür eine höhere Monatsrate. Die richtige Balance hängt von Ihrer Situation ab.
Wie sich Restschuld und Vermögensaufbau bei verschiedenen Zins- und Tilgungssätzen entwickeln, können Sie im Wertentwicklungs-Rechner live durchspielen.
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