Kaufnebenkosten in Bayern: womit Sie rechnen sollten
Der Kaufpreis ist nicht der Endpreis. Wer eine Immobilie in Bayern kauft, zahlt zusätzlich Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls eine Maklercourtage. Die gute Nachricht: Bayern ist bei den Nebenkosten das günstigste Bundesland. Hier sind alle Posten im Überblick.
Die einzelnen Posten
Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent
Bayern erhebt mit 3,5 Prozent den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz Deutschlands, andere Bundesländer verlangen bis zu 6,5 Prozent. Die Steuer wird nach dem Notartermin vom Finanzamt festgesetzt und ist Voraussetzung für die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.
Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, das Grundbuchamt trägt Sie als Eigentümer ein. Die Gebühren sind bundesweit gesetzlich geregelt und liegen zusammen meist bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Wird eine Grundschuld für die Finanzierung bestellt, kommen dafür geringe zusätzliche Gebühren hinzu.
Maklercourtage: je nach Objekt
Ob und in welcher Höhe eine Courtage anfällt, hängt vom Objekt ab. Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt seit 2020: Die Partei, die den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Courtage tragen. Üblich sind insgesamt 3 bis 7 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Bei mir gilt: Die Höhe steht vor der Zusammenarbeit fest und taucht transparent in jeder Kalkulation auf, keine Überraschungen im Kleingedruckten.
Optional: Finanzierungsnebenkosten
Je nach Bank können Kosten für Gutachten oder Bereitstellungszinsen anfallen. Sie sind meist klein, gehören aber in eine ehrliche Kalkulation.
Beispielrechnung: Wohnung für 300.000 Euro
- Grunderwerbsteuer (3,5 %): 10.500 Euro
- Notar und Grundbuch (ca. 1,7 %): etwa 5.100 Euro
- Zwischensumme ohne Courtage: etwa 15.600 Euro, also gut 5 Prozent
- Mit Courtage (z. B. 3,57 % inkl. MwSt.): zusätzlich 10.710 Euro, gesamt etwa 26.300 Euro oder knapp 9 Prozent
Als Faustregel für Bayern gilt damit: 5 bis 9 Prozent des Kaufpreises kommen als Nebenkosten hinzu, je nachdem, ob eine Courtage anfällt.
Warum das für die Finanzierung wichtig ist
Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Die Nebenkosten sollten Sie deshalb aus eigenen Mitteln einplanen. Das ist auch der Grund, warum die Faustregel „Eigenkapital mindestens in Höhe der Nebenkosten" so verbreitet ist: Sie markiert die Untergrenze, mit der eine Finanzierung üblicherweise solide aufgestellt werden kann.
In jeder Kalkulation, die Sie von mir bekommen, sind die Nebenkosten vollständig enthalten. Eine Anlage, die sich nur ohne Nebenkosten rechnet, rechnet sich nicht.
Ihre persönliche Kalkulation
Sie überlegen zu kaufen? Ich rechne Ihr Vorhaben transparent durch, mit allen Posten.