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Mehrfamilienhaus verkaufen: Ablauf, Bewertung, Unterlagen

Stand: Juli 2026 · Lesezeit etwa 6 Minuten

Ein Mehrfamilienhaus verkauft man anders als eine Eigentumswohnung. Die Käufer rechnen, statt sich zu verlieben, die Bewertung folgt dem Ertrag, und Diskretion ist oft wichtiger als Reichweite. Dieser Beitrag erklärt, wie der Verkauf abläuft und worauf es ankommt.

Wie ein Mehrfamilienhaus bewertet wird

Für Mehrfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren der Maßstab. Die Grundidee ist einfach: Der Wert des Hauses ergibt sich aus den Erträgen, die es nachhaltig erwirtschaftet. Vereinfacht läuft die Rechnung so:

• Ausgangspunkt ist die Jahresnettokaltmiete, also die Summe aller Kaltmieten ohne Nebenkosten.
• Davon gehen die Bewirtschaftungskosten ab: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten.
• Der verbleibende Reinertrag wird ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Käufer sprechen hier vom Vervielfältiger (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete) oder von der Bruttoanfangsrendite.

Dazu kommen Faktoren, die den Wert nach oben oder unten verschieben: der bauliche Zustand und ein möglicher Instandhaltungsstau, die Differenz zwischen Bestandsmieten und ortsüblichem Mietniveau, die Lage und die Struktur der Mietverhältnisse. Ein Haus mit Mieten deutlich unter Markt kann für Käufer interessant sein, weil Potenzial darin steckt. Es rechtfertigt aber keinen Preis, als wären die Potenziale bereits gehoben.

Der Ablauf in sechs Schritten

1. Ersteinschätzung

Am Anfang steht ein vertrauliches Gespräch mit einer ersten Preisorientierung auf Basis von Lage, Mieteinnahmen und Zustand. Seriös ist an dieser Stelle eine Spanne, keine Punktlandung.

2. Bewertung und Aufbereitung

Danach folgt die eigentliche Bewertung anhand der vollständigen Zahlen. Parallel werden die Unterlagen so aufbereitet, wie professionelle Käufer sie erwarten. Dieser Schritt entscheidet später über Preis und Geschwindigkeit.

3. Diskrete Vermarktung

Mehrfamilienhäuser werden am besten abseits der großen Portale verkauft: über die gezielte Ansprache geprüfter Kaufinteressenten, etwa Kapitalanleger und Family Offices, die konkret nach solchen Objekten suchen. Das schützt Sie vor Unruhe im Haus und vor Besichtigungstourismus.

4. Verhandlung und Bonitätsprüfung

Vor dem Notartermin gehört die Finanzierung des Käufers auf den Tisch. Eine Kaufzusage ohne Finanzierungsbestätigung ist eine Absichtserklärung, mehr nicht.

5. Notartermin

Der Kaufvertragsentwurf wird mit allen Beteiligten abgestimmt, offene Punkte werden vor dem Termin geklärt. Beim Notar selbst sollte nichts Neues mehr auf den Tisch kommen.

6. Übergabe

Nach Kaufpreiszahlung folgt die geordnete Übergabe: Information der Mieter, Übergabe der Unterlagen und Kautionen, Zählerstände, Dokumentation.

Diese Unterlagen brauchen Sie

• Aktueller Grundbuchauszug
• Mietaufstellung mit allen Mietverträgen und Nachträgen
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Energieausweis
• Grundrisse, Wohnflächenberechnung, ggf. Baupläne
• Nachweise zu Instandhaltungen und Modernisierungen
• Versicherungsunterlagen (v. a. Gebäudeversicherung)

Fehlt etwas, ist das kein Hindernis, sondern Teil der Vorbereitung. Wichtig ist nur: Erst wenn die Unterlagen stehen, beginnt die Ansprache von Käufern. Nachgereichte Zahlen wirken wie Nachverhandlungen, nur in die falsche Richtung.

Die drei häufigsten Fehler

• Zu hoher Einstiegspreis: Ein überzogener Preis kostet nicht nur Zeit. Objekte, die lange am Markt sind, gelten als schwierig und erzielen am Ende oft weniger.
• Unvollständige Unterlagen: Professionelle Käufer preisen Unsicherheit ein. Jede offene Frage drückt auf den Preis.
• Breite Portalvermarktung: Wer sein Haus überall inseriert, informiert vor allem eines zuverlässig: die eigenen Mieter und die Nachbarschaft.

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