Vermietet verkaufen: was mit den Mietverhältnissen passiert
Viele Eigentümer glauben, sie müssten ihr Haus erst „leerräumen", bevor sie verkaufen können. Das Gegenteil ist richtig: Für Kapitalanleger ist ein voll vermietetes Haus genau das, was sie suchen. Was rechtlich mit den Mietverhältnissen passiert und wie Sie mit Ihren Mietern umgehen, lesen Sie hier.
Kauf bricht nicht Miete
Der Grundsatz steht in § 566 BGB: Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der Käufer automatisch in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Alle Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen gehen auf ihn über, von der Miethöhe über vereinbarte Staffeln bis zur Kaution.
Für Ihre Mieter ändert sich durch den Verkauf zunächst nur eine Sache: der Name des Vermieters und die Kontoverbindung für die Miete. Kündigen kann der neue Eigentümer nur unter denselben Voraussetzungen wie Sie auch, etwa bei berechtigtem Eigenbedarf und unter Einhaltung aller Fristen und Schutzvorschriften.
Was das für den Verkauf bedeutet
- Bestehende Mietverträge sind kein Makel, sondern die Substanz des Angebots. Kapitalanleger kaufen Erträge. Ein Haus mit zuverlässigen Bestandsmietern ist für sie planbarer als ein leeres.
- Die Mietverträge werden Teil der Verkaufsunterlagen. Käufer wollen alle Verträge samt Nachträgen sehen, dazu die Mietaufstellung und die Nebenkostenabrechnungen. Unklare oder mündliche Vereinbarungen sollten vor dem Verkauf schriftlich sauber gefasst werden.
- Kautionen gehen mit über. Der Verkäufer übergibt die Kautionen an den Käufer, der sie ab Eigentumsübergang treuhänderisch weiterführt. Das gehört in die Übergabedokumentation.
- Betriebskosten werden abgegrenzt. Für das laufende Abrechnungsjahr wird üblicherweise stichtagsbezogen abgegrenzt, wer welche Kosten trägt und wer gegenüber den Mietern abrechnet.
Wann und wie informiere ich meine Mieter?
Rechtlich müssen Ihre Mieter einem Verkauf weder zustimmen noch vorab informiert werden. Ein Zustimmungsrecht gibt es nicht, und ein allgemeines Vorkaufsrecht ebenfalls nicht. Eine Ausnahme ist wichtig: Wird eine vermietete Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Beim Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses greift das nicht.
In der Praxis empfehle ich einen einfachen Fahrplan:
- Während der Vermarktung: Stille. Eine diskrete Vermarktung ohne Portale sorgt dafür, dass keine Gerüchte entstehen. Besichtigungen lassen sich unauffällig organisieren.
- Nach dem Notartermin: klare Kommunikation. Sobald der Verkauf feststeht, werden die Mieter schriftlich informiert: neuer Eigentümer, neue Bankverbindung ab Eigentumsübergang, Ansprechpartner. Ein ruhiges, professionelles Schreiben nimmt die Unsicherheit.
So erfahren Ihre Mieter die Neuigkeit von Ihnen und nicht vom Flurfunk, und der neue Eigentümer startet mit einem geordneten Verhältnis.
Das Wichtigste in Kürze
- Mietverhältnisse gehen beim Verkauf automatisch auf den Käufer über (§ 566 BGB).
- Vermietete Häuser sind für Kapitalanleger attraktiv, Bestandsmieter sind ein Verkaufsargument.
- Saubere, schriftliche Mietverträge und vollständige Abrechnungen erhöhen Preis und Tempo.
- Mieter werden am besten nach dem Notartermin strukturiert informiert, vorher gilt Diskretion.
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